競売と任意売却の違いと対策 | センチュリー21安藤建設

結論から申し上げますと、不動産の売却を検討する際には「競売にかかる前に任意売却を選ぶ」ことが、少しでも有利な条件で大切な資産を手放すための最大の対策となります。

住宅ローンの返済が難しくなったとき、多くの方が不安を抱かれるのが「もし滞納してしまったらどうなるのか」という点です。返済が長期間滞ると、債権者である金融機関は担保となっている不動産を差し押さえ、裁判所を通して競売の手続きへと進めてしまいます。

しかし実際には、競売に入る前にご自身の意思で買主を探し、金融機関とも話し合いながら売却する方法が存在します。それが任意売却です。名前の通り、裁判所が関与せず「任意に」進めることができるため、売主様の意向を一定程度反映させやすい特徴があります。この違いを理解することが、今後の暮らしを守るための第一歩となります。

競売とは何か

競売は、返済が滞った住宅ローンを回収するために金融機関が裁判所へ申し立てを行い、その後に不動産が強制的に売却される手続きです。オークションのように入札が行われますが、一般市場で売却するよりも価格は低くなりやすいのが実情です。

例えば築年数が浅く、とてもきれいに使われている住まいであっても、市場価格と比べると2〜4割安く落札されるケースが少なくありません。さらに不特定多数の人が室内を見学できるため、プライバシーの面でも大きな負担がかかります。

任意売却の特徴

任意売却は、ローンが残っている状態でも金融機関と相談をしながら、自らの意思で売却を進める方法です。任意売却することで、競売と比べて以下のようなメリットがあります。

• 市場価格に近い金額で成約できる可能性がある
• 強制的に売却されるのではなく、自分の意思を反映しやすい
• 引き渡し時期の調整が競売より柔軟
• 近隣に知られにくく、プライバシーを保ちやすい
• 売却後の残債務についても金融機関と分割払いなど交渉できる余地がある

例えば、住宅ローンの残債が2,500万円あり、市場での売却予想額が2,200万円の場合でも、任意売却ならその金額での売却を金融機関に承諾してもらい、残りの300万円は無理のない範囲での分割払いにするなどの調整が可能です。

競売と任意売却の比較

同じ「ローン返済が難しい」という状況でも、選ぶ道によって結果は大きく異なります。

項目	競売	任意売却
売却価格	市場より2〜4割安い	市場価格に近い
売却方法	裁判所を通じて強制	債権者と合意のうえ任意
プライバシー	公告・閲覧で周囲に知られる	周囲に知られにくい
引き渡し時期	強制的で猶予が少ない	交渉次第で柔軟
残債務の対応	原則一括請求	分割など交渉余地あり

任意売却を選ぶべきタイミング

「すでに督促状が届いてしまった」「返済が遅れている」という段階でも、早めに相談いただければ任意売却への切り替えは可能です。特に競売開始決定の通知が届く前に動くことが重要で、金融機関との話し合いがスムーズに進むほど条件は良くなります。

一方で、「もっと早く動いていれば任意売却ができたのに」というケースも少なくありません。少しでも返済に不安を感じた段階で専門家にご相談いただくことが、最善策につながります。

任意売却の流れ

任意売却は複雑そうに思われがちですが、大まかな流れは次のようになります。

1. ご相談・状況の確認
2. 金融機関との交渉・合意
3. 販売活動（通常の売却と同じく広告・案内などを行う）
4. 購入者との契約と決済
5. 残債務の整理・支払計画の見直し

このように見てみると、「通常の売却」とあまり変わらない進め方ができるのが任意売却です。違うのは、金融機関の同意が必須になる点だけです。

不安を抱える前にご相談ください

住宅ローンの返済が厳しくなったとき、誰もが焦りや不安を感じるものです。ただ、その気持ちを抱え込むのではなく、専門的な知識と経験を持つ不動産会社へ早めにご相談いただくことが、状況を改善する大きな一歩になります。

センチュリー21安藤建設では、任意売却のご相談から金融機関との調整、購入希望者探しまでトータルにサポートいたします。まずはご相談フォームからお気軽にお問い合わせください。

また、すでに売却をお考えの方は、売却査定依頼フォームからお申し込みいただけます。

まとめ

不動産売却での失敗を避けるためには、競売へ進む前に任意売却を検討することが最も重要な対策です。価格的な面だけでなく、生活再建のしやすさやプライバシー保護の面でも、任意売却は大きなメリットがあります。お悩みの状況に合わせてサポートいたしますので、どの段階でも安心してご相談ください。

※本コラムは2025年9月13日時点の情報をもとに作成しています。制度や状況が変わる場合がありますので、詳細は直接センチュリー21安藤建設までお問い合わせください。