離婚時に住宅ローン残債がある場合の基本的な考え方 | センチュリー21安藤建設

離婚時に住宅ローン残債がある場合の基本的な考え方

離婚の際、住宅ローンが残っている家をどうするかは、多くのご夫婦が直面する大きな悩みのひとつです。まず押さえておきたいのは、住宅ローンの「残債」自体は原則として財産分与の対象にはならないという点です。つまり、ローンというマイナスの資産は夫婦で築いた財産とは見なされず、返済の義務はローンの名義人に残ります。一方、家そのものは共有財産として分与の対象となりますので、家の価値とローン残債のバランスによって今後の選択肢が変わってきます。
例えば、ご夫婦で協議離婚を進める場合は、話し合いによってローン残債の分担方法を自由に決めることも可能です。合意があれば、残債を折半したり、片方が全額を引き受けたりすることもできますが、基本的には名義人が返済を続ける形となります^※1。

家を売却する場合の流れと注意点

離婚に伴い家を売却するケースは多く、その際に重要なのが「アンダーローン」か「オーバーローン」かの確認です。アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローン残債を上回る状態で、この場合は売却代金でローンを一括返済し、余ったお金を夫婦で分けることができます。例えば、住宅ローン残債が1,000万円、売却価格が1,200万円の場合、売却代金でローンを完済し、残りの200万円を分配できます^※2。

一方、オーバーローンとは、売却価格が住宅ローン残債を下回る状態です。この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。例えば、売却価格が800万円、ローン残債が1,000万円の場合、200万円を用意しなければなりません。自己資金が足りない場合は、親族から借りたり、銀行のフリーローンを活用したりする方法もあります^※3。

また、売却時には金融機関の「抵当権」が設定されているため、ローン完済の見込みが立たないと売却自体ができません。売却を検討する際は、必ず事前に金融機関へ相談し、任意売却などの選択肢も含めて手続きを進めましょう^※4。

家に住み続ける場合のポイント

離婚後もどちらかが家に住み続ける場合、ローン名義人がそのまま返済を続けるのが一般的です。例えば、夫がローン名義人でそのまま住み続ける場合は、特別な手続きは不要です。しかし、妻が住み続けたい場合は、ローンの名義変更や借り換えが必要になることもありますが、金融機関の審査が厳しいため、必ずしも希望通りになるとは限りません^※5。

また、連帯保証人や連帯債務者になっている場合は特に注意が必要です。例えば、元妻が連帯保証人になっていると、元夫の返済が滞った際に一括返済を求められるリスクがあります。離婚後はできるだけ早く連帯保証人から外れる手続きを進めることをおすすめします。これは金融機関との協議が必要で、簡単には外せないケースもあるため、早めの相談が肝心です^※6。

さらに、離婚後に家賃を支払う形で元夫婦のどちらかが住み続けるケースもありますが、ローン返済が完了するまではお互いに連絡を取り合い、返済状況を確認し合う必要があります。トラブルを防ぐためにも、住み続ける場合のルールや責任分担を明確にしておきましょう。

銀行への連絡とトラブル防止のための注意点

離婚が決まったら、まず金融機関に早めに連絡しましょう。銀行によっては、離婚による名義変更や連帯保証人の変更に厳しい条件が付くこともあります。連絡せずに離婚してしまうと、契約違反と見なされて一括返済を求められるリスクもあります。特に、任意売却や名義変更を希望する場合は、事前に銀行と十分に協議することが大切です^※7。

また、住宅ローン返済が滞ると、ご自身だけでなく連帯保証人や家族にも影響が及ぶため、返済計画をしっかり立て、無理のない範囲で対応策を検討しましょう。

離婚時の住宅ローン残債対策まとめ

離婚時に住宅ローン残債がある場合、家を売却するか住み続けるかによって対策が異なります。売却の場合は、ローン残債と売却価格の差額を確認し、必要に応じて自己資金や金融機関の協力を得ることが大切です。住み続ける場合は、名義や連帯保証人の問題、返済計画をしっかりと見直しましょう。どちらの場合も、早めの相談と十分な準備がトラブル防止の鍵となります。

離婚と住宅ローンの問題は非常に複雑で、感情的にも大きな負担となります。ご自身だけで悩まず、専門家や信頼できる不動産会社に相談しながら、最適な方法を選択していただくことをおすすめします。

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※本コラムは2025年5月17日現在の情報をもとに作成しております。内容が一部異なる場合や最新情報が必要な場合は、センチュリー21安藤建設までご連絡ください。