相続不動産を売却するときの譲渡所得と税金｜計算のポイントと損をしない進め方 | センチュリー21安藤建設

相続した不動産を売却するとき、多くの方が最初につまずくのが「譲渡所得」と「税金」の考え方です。売却代金がそのまま手元に残るわけではなく、「いくらが利益とみなされ、その結果どの程度の税金がかかるのか」を理解しておかないと、あとから予想外の納税額に驚いてしまうことも少なくありません。ここでは、不動産会社としての実務経験を踏まえ、相続不動産売却の際に押さえておきたい譲渡所得の基本から、計算の流れ、節税の考え方までをやさしく解説します。

結論からお伝えすると、相続した不動産を売却したときの税金は、「売却価格」から「取得費」と「売却のためにかかった費用」を差し引いたものが譲渡所得となり、その金額に税率をかけて計算されます。国税庁でも、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引く方法で譲渡所得を算出すると定められています。譲渡所得がいくらになるかで、最終的な税負担は大きく変わりますので、まずはこの仕組みをしっかり押さえておきましょう。

相続不動産の売却で課税される「譲渡所得」とは

相続で受け継いだ不動産を売却すると、その取引は「資産の譲渡」として扱われます。このとき、売却によって得られた利益部分が「譲渡所得」と呼ばれ、所得税や住民税の対象となります。単純に「3,000万円で売れたから3,000万円に税金がかかる」のではなく、「もともとその不動産を取得するのにいくらかかったか」「売却のためにどのくらい費用がかかったか」を差し引いた後の金額が課税のベースになるイメージです。

一般的な計算式としては、
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
という形で示されます。専門サイトでも、相続した不動産の売却時にはこの計算式を用いて譲渡所得を算出することが説明されています。例えば、売却額が3,000万円、取得費が2,000万円、売却にかかった仲介手数料などの譲渡費用が500万円であれば、譲渡所得は3,000万円−（2,000万円＋500万円）＝500万円ということになります。この500万円に対して、後ほど説明する税率をかけて税額を求める形です。

相続不動産の売却では、「相続でタダでもらったのだから、全部が利益」と考えられがちですが、税務上はあくまで被相続人（亡くなった方）が購入したときの取得費などを引き継いで計算する仕組みになっています。この考え方を理解しておくと、「なぜこの金額に税金がかかるのか」がぐっと分かりやすくなります。

譲渡所得の計算式と具体的なイメージ

改めて、譲渡所得の計算式は次のようになります。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格（売却額） −（取得費 ＋ 譲渡費用）
国税庁の解説でも、土地や建物を売った金額から、購入代金や改良費を含む取得費と、仲介手数料などの譲渡費用を差し引く形で算出することが示されています。相続不動産の売却に関する専門コラムでも同様の式が示されており、この考え方が一般的なルールとなっています。

例えば、次のようなケースをイメージしてみてください。お父様がかつて2,000万円で購入した自宅を相続し、その後リフォームに200万円かかっていたとします。この家を相続人であるご自身が3,000万円で売却し、売却時の仲介手数料などに100万円かかったケースでは、取得費は2,000万円＋200万円＝2,200万円となり、譲渡費用が100万円です。したがって、譲渡所得は3,000万円−（2,200万円＋100万円）＝700万円となります。この700万円に対して後述する税率をかけ、所得税と住民税、復興特別所得税が計算される流れです。

こうして実際の数字を当てはめてみると、「売却価格＝手取り」ではないことが実感しやすくなります。特に相続不動産の場合、購入時の価格や当時の諸費用がわからないことも多いため、どこまで取得費として認められるのか、どの書類が必要なのかといった点で戸惑われる方が少なくありません。このような場合は、早い段階で不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら、必要な資料を整理していくことが大切です。

取得費に含まれるものと「概算取得費（5％ルール）」

譲渡所得の計算で重要になるのが、「取得費」をどう算出するかという点です。取得費とは、もともと土地や建物を取得するためにかかった費用のことで、国税庁の説明では購入代金や購入手数料などに、その後の改良費や設備費を加えたものとされています。例えば、建物の増築費用や大規模なリフォーム費用などは、取得費に含めることが可能です。一方で、日常的な修繕や相続登記の費用などは取得費には含まれないケースが一般的です。

しかし、相続不動産の場合、「親がいつ、いくらで購入したのか」「当時の仲介手数料はいくらだったのか」といった情報や書類が残っていないことも多く見られます。このような場合に活用できるのが、いわゆる「5％ルール」と呼ばれる概算取得費の考え方です。複数の専門サイトでも、取得費が分からないときは売却価格の5％を取得費として計算できると説明されており、国税庁も売却金額の5％を取得費とする方法を認めています。例えば、売却価格が1,000万円であれば、概算取得費は50万円という扱いになります。

ただし、概算取得費を用いると、取得費が売却価格の5％に固定されるため、結果的に譲渡所得が大きく計算されてしまう可能性があります。専門家の解説では、概算取得費で計算すると、売却額の約9割が課税対象になるケースもあると指摘されています。本来の購入価格や改良費がもっと高かった場合には、本来よりも税負担が重くなってしまうおそれがあるため、領収書や売買契約書などが残っていないか、一度じっくり確認されることをおすすめします。

例えば、2,000万円で売却した土地の取得費が不明な場合、概算取得費は100万円となりますが、もし実際には1,200万円で購入していたとすれば、本来の取得費との差は大きくなります。こうした点を踏まえると、「資料が何も見つからないから仕方ない」と即断せず、少しでも情報を集めてから判断することが、余分な税負担を避けるうえで重要です。

譲渡費用として認められる主な費用

譲渡所得の計算では、取得費と並んで「譲渡費用」も重要な要素になります。譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用のことで、例えば不動産会社に支払う仲介手数料や、売買契約書に貼付する収入印紙代、測量費、建物の解体費用などがこれに該当します。相続不動産の売却に関するコラムでも、これらの費用を譲渡費用として控除できることが紹介されており、実務でも広く用いられている考え方です。

譲渡費用を正しく把握し、漏れなく計上することは、結果的に譲渡所得を減らし、税負担を軽くすることにつながります。例えば、古家付きの土地を更地にして売却する場合、解体費用は売却のために必要な支出として譲渡費用に含められるケースがあります。また、境界確定のための測量費用も、売却に直接必要なものであれば譲渡費用として扱えることがあります。このように、「売るために必要だった費用」は、領収書などを保管し、あとでまとめて整理しておくことが大切です。

一方で、相続の際にかかった相続税や相続登記費用などは、原則として譲渡費用には含まれません。どの費用が譲渡費用にあたるのか判断に迷う場合も多いため、個別のケースでは税理士や専門家に確認しながら進めていくと安心です。センチュリー21安藤建設でも、提携する専門家と連携しながら、お客様の状況に応じて必要な費用の整理をお手伝いしています。

所有期間による税率の違い（長期・短期譲渡所得）

譲渡所得にかかる税率は、「どのくらいの期間その不動産を所有していたか」によって大きく変わります。一般に、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」とされ、長期の方が税率は低く設定されています。不動産の専門サイトでは、2025年時点の目安として、長期譲渡所得の場合の税率（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）の合計が20.315％、短期譲渡所得の場合は所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％を合わせて39.63％になると紹介されています。

相続不動産の場合、所有期間の考え方が少し特殊で、「被相続人が所有していた期間も引き継いでカウントする」という取り扱いがあるため、「相続したばかりだから短期譲渡」になるとは限りません。例えば、ご両親が長年所有してきた自宅を相続した場合、その所有期間はご両親の取得時点から通算されるため、多くのケースで長期譲渡所得の扱いとなります。その結果、長期譲渡所得の税率が適用され、短期の場合に比べて大きく税負担が軽くなることがあります。

一方で、相続直後に売却するケースなどでは、「所有期間の起算日」や「売却した年の1月1日時点での所有期間」など、細かな条件によって取り扱いが変わることもあります。不動産売却関連のコラムでは、所有期間の区分によって税率が約2倍違うこともあると指摘されており、売却のタイミングを検討するうえで、この点を意識しておくことが重要だとされています。売却を急ぐべきか、少しタイミングを調整すべきかは、税務上のメリット・デメリットも含めて検討することをおすすめします。

「相続後3年以内の売却」で使える特例も

相続不動産の売却では、「相続後3年以内の売却」に関連する特例が話題になることがよくあります。相続不動産に関する専門サイトでは、相続後3年以内に売却することで譲渡所得の特例を適用でき、結果として節税になるケースがあると紹介されています。具体的な特例の内容や適用条件は法改正の影響を受けるため、最新の情報を確認する必要がありますが、「相続してからの年数」と「所有期間の通算」の両方が、税金面で大きなポイントになることは間違いありません。

例えば、「相続税が発生した相続財産を一定期間内に売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例」などが知られており、これにより譲渡所得を抑えられる可能性があります。このような特例を使えるかどうかで、最終的な税額が大きく変わるケースもあるため、「とりあえず売る」というよりも、「どのタイミングで売却するのがトータルで有利か」を検討することが大切です。具体的な適用可否や条件については、税理士などの専門家に確認しながら進めると安心です。

「税金のことは難しくてよく分からない」と感じる方も多いと思いますが、ポイントを押さえれば、全体像はそれほど複雑ではありません。センチュリー21安藤建設では、お客様の状況を丁寧にヒアリングし、「いつ売るべきか」「どのように売るべきか」について、不動産のプロとしての視点からアドバイスを行っています。税制の特例も含めて、検討が必要な点を一緒に整理していきましょう。

譲渡所得がマイナス（赤字）の場合と確定申告

相続不動産を売却した結果、譲渡所得がマイナスになるケースもあります。例えば、売却価格が思ったより伸びず、取得費や譲渡費用を差し引いたところ、利益ではなく損失となってしまう場合です。相続不動産売却に関する解説では、譲渡所得がマイナスであれば、原則として譲渡所得税は発生せず、確定申告が不要となるケースがあると説明されています。一方で、損益通算や繰越控除などの制度を活用する場合や、特例を適用するためには確定申告が必要となることもあります。

例えば、他の所得と損益通算を行うことで、結果的に所得税が軽減される可能性もあるため、「赤字だから申告しなくてよい」と単純に判断せず、「申告した方が有利かどうか」を検討することも大切です。特に給与所得や事業所得など、他の所得がある方は、相続不動産の売却損との関係を含めて検討されるとよいでしょう。こうした税務上の判断は専門性が高いため、具体的な申告の要否や有利・不利については、税理士など専門家への相談をおすすめします。

確定申告の時期は例年2月中旬から3月中旬にかけてとなっており、この期間内に申告・納付を行う必要があります。相続不動産を売却した年の翌年に申告することになりますので、売却が決まった段階で、必要な書類を整理し始めておくと安心です。センチュリー21安藤建設でも、どの書類が必要になるか、どのタイミングで準備しておくとスムーズかといった点を、実務経験に基づいてアドバイスさせていただいております。

相続不動産の売却と譲渡所得の考え方のまとめ

ここまで見てきたように、相続不動産の売却と譲渡所得には、いくつか押さえておきたいポイントがあります。まず、税金の対象となるのは「売却価格そのもの」ではなく、「売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得」であること。そして、取得費は被相続人の購入代金や改良費などを引き継いで計算されること、取得費が分からない場合には売却価格の5％を概算取得費として用いる方法があることです。

また、所有期間が5年を超えるかどうかによって、長期譲渡所得か短期譲渡所得かが分かれ、適用される税率が大きく異なります。相続の場合には被相続人の所有期間も通算されるため、「相続してすぐ売る＝必ず短期」というわけではない点にも注意が必要です。さらに、相続後3年以内の売却に関する特例など、節税につながる可能性のある制度も用意されていますが、適用条件や内容は法改正の影響を受けるため、最新の情報を確認しながら検討することが大切です。

税金や譲渡所得の計算は、どうしても専門的な用語が多くなりがちですが、実際の手続きでは「どの書類を揃えるか」「どのタイミングで売却するか」「どの制度を使えるか」といった具体的な判断が求められます。センチュリー21安藤建設では、不動産のプロとして売却価格の査定や販売戦略をご提案するとともに、提携専門家と連携しながら、相続不動産の売却に伴う税務面のご不安にも寄り添ったサポートを心掛けています。

センチュリー21安藤建設へご相談ください

相続した不動産の売却は、「いつ売るのが良いのか」「どのくらい手元に残るのか」「税金はいくらかかるのか」など、判断しなければならないことが多く、「何から手をつけてよいのか分からない」というお声をよく頂戴します。特に、相続不動産は思い出や感情も伴うため、冷静に数字だけで判断することが難しい場面も少なくありません。そのようなときこそ、第三者である不動産の専門家にご相談いただくことで、客観的な視点から最適な選択肢を一緒に整理していくことができます。

センチュリー21安藤建設では、相続不動産の売却や活用について、初めての方にも分かりやすいご説明を心がけています。「この場合は譲渡所得はいくらくらいになりそうか」「概算取得費を使うべきかどうか」「売却のタイミングをどう考えたらよいか」など、気になる点がございましたら、どうぞ遠慮なくご相談ください。お問い合わせは、お問い合わせフォームから随時受け付けております。

すでに売却を前提に具体的な金額を知りたい方や、「今売った場合と数年後に売った場合で、手取りがどのくらい変わりそうか」を知りたい方は、売却査定依頼フォームからのご相談がおすすめです。市場の動きや周辺相場、物件の状態などを丁寧に確認したうえで、お客様一人ひとりの状況に合わせたご提案をさせていただきます。大切な資産である相続不動産の売却を検討される際は、ぜひセンチュリー21安藤建設にお任せください。

掲載日：2026年2月7日
※本コラムの内容は作成時点の情報に基づいており、法令や制度、税率等の変更により一部内容が異なる場合があります。最新の状況と異なる点にお気付きの際やご不明な点がございましたら、お気軽にセンチュリー21安藤建設までお問い合わせください。