固定資産税の評価替えとは？不動産売却前に知っておきたいポイント | センチュリー21安藤建設

不動産を所有している方にとって、毎年春に届く「固定資産税」の通知書は馴染み深いものです。ただ、その計算方法や評価額が「評価替え」によって定期的に見直されていることは、あまり知られていないかもしれません。不動産を売却する際にもこの評価額と税金の関係が大きく影響してきます。今回は、「固定資産税 評価替え」というテーマで、不動産売却前に知っておきたい知識をセンチュリー21安藤建設がご案内します。

固定資産税とは？

まず、「固定資産税」とは、市町村が土地や建物などの固定資産を所有している方に対して毎年課税する税金です。税額は、それぞれの資産ごとに決められる「評価額」に税率を掛けて計算されます。日々の生活の中で直接的に支払う機会は少ないですが、不動産を持ち続けている限り、毎年納税が必要となる大切な税金です。

評価額ってなに？

この「評価額」は、通常の売買価格（いわゆる市場価格）とは異なります。市町村が定める評価基準に則って、不動産ごとに算定されるものです。たとえば駅前のマンションと郊外の戸建てでは同じ広さでも評価額に差が出るのは、周囲の環境や土地利用状況など、多くの要素が加味されるためです。

評価替えとは？

「評価替え」とは、不動産の評価額を定期的に見直す手続きのことです。日本では基本的に3年ごとに一斉に行われ、市場の状況や周辺環境の変化などに応じて評価額が修正されます。例えば、近隣に大型商業施設ができて土地の価値が上がれば、次回の評価替えで評価額が上がることも。その逆に、公共事業や災害などで環境が変われば評価額が下がることもあります。

評価替えのタイミングと不動産売却への影響

評価替えは原則、3年ごとに実施されるため、直前と直後では固定資産税が大きく変動する可能性もあります。売却を検討している方にとっては、「評価替え後に売るのが良いのか」「評価替え前が良いのか」が気になるポイントの一つです。仮に評価替えで評価額が上昇すると、売却時の税金やコストも増える可能性があります。逆に評価額が下がれば、固定資産税が安くなるものの、売却後のイメージが変わることも。タイミングを考慮しながら売却計画を立てることが重要です。

評価額と実際の売却価格の違い

「固定資産税の評価額」と「実際の売却価格」は一致しないことがほとんどです。例えば、同じエリアの土地であっても、市場価格が高騰している場合は実際の売却価格が評価額を大きく上回ることも少なくありません。一方、地域全体の魅力が薄れていたり、需要が減っているような場所では、評価額より安くなる販売事例もあります。そのため、固定資産税評価額を「売れる価格の目安」として完全に頼るのではなく、ひとつの参考指標として考えましょう。

評価替えに関するよくある誤解

「評価額が高いほど売却しやすい」「評価額イコール市場価格」と思われがちですが、実際にはそう単純ではありません。評価額はあくまで課税のために市町村が算出したものであり、不動産会社が実際に査定する金額とは異なる視点で決まります。たとえば、同じ土地でも用途地域や建ぺい率の違いなど、専門的な要素が評価額に影響します。具体的な事例を挙げると、再開発で急速に価値が上昇したエリアでは、評価替えまで市場価格が反映されにくいといったことも珍しくありません。

固定資産税評価額の確認方法

評価額は毎年の「固定資産税納税通知書」で確認できます。もし通知書を紛失してしまった場合は、市町村の資産税担当窓口で再発行を依頼することも可能です。また、売却をご検討中の方は、当社までご相談いただければ手続きのポイントや注意点なども丁寧にご案内いたします。

評価替え後に固定資産税が下がった場合のメリット・デメリット

評価替えで評価額が下がれば、当然ながら固定資産税も減額されますが、一方で売却時のアピールポイントが減る場合もあります。たとえば、「税金が安い＝価値が低い」といったイメージを持たれてしまう場合があるため、アピール方法や周辺の取引例と比較しながら売却戦略を組み立てる必要があります。

不動産ごとに異なる評価替えの影響

土地と建物では評価基準も少し異なります。例えば、木造と鉄筋コンクリート造の建物では減価償却のスピードや耐用年数が違い、評価額の変動も異なるのです。土地についても、宅地・農地・山林と用途ごとに算定基準が細かく定められています。もし、ご自身が所有されている不動産が「特殊な用途」や「制限のある土地」であれば、評価替えによる影響も大きくなる傾向があります。

センチュリー21安藤建設より―売却前のご相談をおすすめします

以上のように、「固定資産税の評価替え」は不動産売却の判断にも大きく関わる大切なポイントです。ご自身では分かりづらい基準や評価額の推移、適切な売却のタイミングなど、少しでも気になることがあれば、ぜひお気軽にセンチュリー21安藤建設までご相談ください。お客様ひとりひとりのご事情に合わせて、最新の情報と丁寧なサポートをご提供します。まずは査定だけでも歓迎ですので、不動産売却をご検討中の方はぜひ一度ご連絡ください。

（2025年7月24日現在の情報となります。一部内容が異なる場合がございます。ご不明点等ございましたらお問い合わせください。）